Los vicios ocultos de la construcción son defectos o errores en la vivienda, edificio o local, que no se aprecian en la entrega al cliente de la obra.

Pero estos afloran habido transcurrido un tiempo desde la finalización de la misma. Estos vicios pueden ser consecuencia de errores en la fase de ejecución de la obra o de deficiencia en el proyecto.

Los vicios ocultos de la construcción son defectos o errores en la vivienda, edificio o local, que no se aprecian en la entrega al cliente de la obra, pero que se aprecian habido transcurrido un tiempo desde la finalización de la misma

IMPORTANCIA DE UN INFORME DE VICIOS OCULTOS DE LA CONSTRUCCION

Para la reclamación de los vicios ocultos de la construcción es básico un informe de un técnico cualificado, arquitecto o arquitecto técnico, que valore la naturaleza del daño y si las causas son imputables a defectos de la construcción o de uso inadecuado. También será quien elabore un presupuesto para cuantificar el coste de la reparación.

Dado que este tipo de vicios conllevan reparaciones de un elevado coste, es posible que la constructora trate de evadir su responsabilidad mediante informes técnicos o documentos firmados por la dirección facultativa que protejan su interés. Este informe de vicios ocultos de la construcción será la herramienta para negociar con ellos o la prueba para solucionar el conflicto judicialmente.

• Humedades y filtraciones, consecuencia de una mala impermeabilización o de defectos en la instalación de la red sanitaria.
• Grietas de consideración en muros y tabiques.
• Desprendimiento de ladrillos o material de revestimiento.
• Defectos en solados, pinturas, acabados y azulejos como abombamientos, descoloración y desprendimientos.
• Mal funcionamiento de la red eléctrica, interruptores, luces, y tomas de corriente.
• Tuberías que no funcionan correctamente o colocación de colectores defectuosos.

RESPONSABILIDADES

Cuando una vivienda, local o edificio es entregado y el comprador da el visto bueno, no detectando vicios aparentes, ya no es reclamable, liberando de responsabilidades al constructor. Este no es el caso de los vicios ocultos de la construcción que no son detectables hasta pasado un tiempo de la entrega, los cuales son reclamables y el constructor deberá asumir su responsabilidad. La ley establece que el constructor debe estar en posesión de un seguro para responsabilizarse de los vicios ocultos de la construcción detectados. Además del constructor se pueden derivar responsabilidad a otros agentes que intervengan en la construcción:

• Proyectista.
• Empresa supervisora.
• Entidad contratante que aprobó el proyecto.
• Otros actores como subcontratas, proveedores de material, etc.

La ley establece que el constructor debe estar en posesión de un seguro para responsabilizarse de los vicios ocultos de la construcción detectados.

En primera instancia siempre se tratará de resolver la responsabilidad de los vicios ocultos de la construcción mediante conciliación o arbitraje y tratando de individualizar las responsabilidades sobre cada agente interviniente, es estos casos es donde más importancia tiene el informe redactado por un técnico.

En caso de no poderse determinar el responsable con el informe y las pruebas disponibles se acudirá a un proceso judicial en el que habitualmente se resolverá mediante una responsabilidad solidaria.

CATEGORIAS Y PLAZOS

Como ya hemos mencionado, atendiendo a los vicios ocultos de la construcción que se detecten existen unos plazos de reclamación desde la entrega al comprador, es decir una garantía por parte del constructor.

Podemos distinguir tres tipos de categorías de daños a los que les corresponderá diferentes plazos.

• Vicios ocultos de la construcción en la cimentación y estructura que afecten a la estabilidad del edificio. Estos tienen un plazo de 10 años de reclamación y garantía para el arreglo y solución de los daños materiales.
• Los vicios ocultos de la construcción que afecten a la habitabilidad del edificio tendrán un plazo de 3 años para que la garantía cubra su reclamación y de solución a los daños que se ocasionen por el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad requeridas.
• Para los casos de vicios ocultos de la construcción que afecten a elementos de terminación o acabado del edificio se establece un periodo de 1 año.